Инвестиции в недвижимость очень консервативны, но при желании можно найти активы с высокой доходностью. Distress Property подходят инвесторам, которым нужна быстрая оборачиваемость денежных средств c ROI до 70%, и тем, кто предпочитает арендный бизнес с постоянным доходом 5-11% годовых.
Что такое Distress Property
Distress Property переводится как проблемная собственность, бедственное имущество. Так называют недвижимость, которая находится в плохом состоянии. Обычно это полуразваленные здания в историческом центре любого крупного города.
На Кипре тоже есть Distress Property — в Старом городе Пафоса, Лимассола, Ларнаки. Сегодня это самая «горячая» недвижимость на острове с окупаемостью инвестиций до 70%.
Типы инвестиций в Distress Property
Есть 2 основных способа инвестировать в Distress Property — флип и арендный бизнес.
1) Флип
Быстрый вход и выход из инвестиций. Инвестор входит на этапе разваленного здания с концепцией. Вкладывает деньги в технико-экономическое обоснование (feasibility), исследования, разработку проекта, получение разрешений для реновации и в саму реновацию — стены, материалы, мебель, так как здание сдается полностью готовым.
Срок инвестиции — от 1,5-2 до 6 лет.
За это время: проводятся все работы, управляющая компания ищет арендаторов. В реновированном здании запускается операционная модель на 3-4 года с ROI 9-12%. Инфраструктура вокруг здания улучшается, растёт цена за м². На последнем этапе готовый бизнес со стабильным денежным потоком и долгосрочными арендаторами продаётся.
Прибыльность — от 30% до 70%. Зависит от порога входа, стоимости реновации, цены недвижимости к моменту продажи.
2) Арендный бизнес
Инвестор покупает готовый под ключ проект и с первого дня получает постоянный доход от арендаторов.
Прибыль — от 5% до 11% годовых. Зависит от месторасположения и типа здания, его стоимости, спроса на аренду.
Как использовать Distress Property на Кипре
- Для туристического бизнеса
Средиземноморский климат, чистейшие пляжи и богатое историческое наследие притягивают на остров туристов со всего мира.
Можно делать апарт-отели, лофт-отели, бутик-отели. Оптимальные регионы — Пафос и Ларнака.
- Для офисов
После выхода Великобритании из Европейского Союза многие компании релоцируют свои офисы. Одна из очевидных локаций для переезда — Кипр, который входит в Евросоюз. Здесь английское право, низкий корпоративный налог 12,5%, льготный режим IP-box с налогом на прибыль от 2,5%.
Можно делать лофтовые пространства и офисы.
Оптимальный регион — Лимассол, который является деловым центром острова.
- Для туристического бизнеса
Средиземноморский климат, чистейшие пляжи и богатое историческое наследие притягивают на остров туристов со всего мира. Можно делать апарт-отели, лофт-отели, бутик-отели. Оптимальные регионы — Пафос и Ларнака.
- Для офисов
После выхода Великобритании из Европейского Союза многие компании релоцируют свои офисы. Одна из очевидных локаций для переезда — Кипр, который входит в Евросоюз. Здесь английское право, низкий корпоративный налог 12,5%, льготный режим IP-box с налогом на прибыль от 2,5%.
Можно делать лофтовые пространства и офисы.
Оптимальный регион — Лимассол, который является деловым центром острова.
Особенности кипрских Distress Property
На Кипре крайне мало таких активов, поэтому долго выбирать не получится. Некоторые проекты уходят за неделю. Чтобы не пропустить интересные варианты, инвестору желательно быть самому на острове или иметь тут представителя, который сможет всё посмотреть, быстро принять решение и инвестировать в подходящее здание. Для этого нужно участвовать в торгах, если это банковская залоговая недвижимость, или выкупить здание у собственника, когда он решит его продать.
Рассмотрим отдельно Distress активы в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе.
Лимассол
Distress Property в историческом центре Лимассола:
- офисные
Небольшие здания, которые можно реновировать в лофты. Охотно разбираются IT бизнесом, креативными компаниями. Цена аренды — 18 €-25 € за м².
- отельные
Бутик-отели, лофт-отели. Такая недвижимость популярна среди туристов, потому что находится близко к ресторанам и набережной. При большом предложении 4 и 5 звёздочных гостиниц в Лимассоле не хватает отелей среднего и бюджетного сегмента, поэтому это выгодное направление для инвестиций.
Кейс: Gladstonos
Расположение: исторический центр Лимассола
Площадь: 856 м²
Стоимость: 3 150 000 €
Ожидаемый ROI: 7,36% годовых
Gladstonos находится на восточной стороне знаменитой улицы Агиу Андреу в Старом городе Лимассола. Здание прошло реновацию, включает 3 офисных пространства для компаний-арендаторов.
Кейс: инновационный хаб Wall Street
Расположение: Spyrou Kyprianou Ave, одна из главных бизнес-улиц Лимассола.
Площадь: 12 000 м²
Стоимость проекта: 35 000 000 €. Общая стоимость разбита на несколько лотов, сумма входа — от €500 000/€1 000 000. Мы привлекаем всего несколько инвесторов, чтобы они действительно могли влиять на решения компании.
Стоимость аренды: 75 €/м²
Ожидаемый ROI: 7,36%
Wall Street — первый инновационный хаб на Кипре с продуманным функционалом и максимальным сервисом для всех арендаторов. Находится в Лимассоле — городе, где сосредоточена деловая жизнь острова. Рядом с хабом расположены офисы юридических, финансовых, страховых, IT компаний, а также салоны премиальных автодилеров: Porsche, Maserati, Mercedes-Benz. Начиная со второго этажа открывается вид на море.
В городе остро не хватает офисных пространств класса А, поэтому хаб уже сейчас интересен для долгосрочной аренды креативным и IT компаниям из Европы, России, Беларуси и Кипра.
Мы сами управляем активом: сдаём площади в аренду, занимаемся техническим обслуживанием и сервисами. Развиваем комьюнити, чтобы повысить привлекательность инновационного хаба для компаний, а значит — стоимость аренды и загрузку здания.
Ларнака
Distress Property города:
- бизнес-недвижимость
В Ларнаке крупнейший международный аэропорт острова, поэтому компании, переезжающие на Кипр, сначала ищут недвижимость именно здесь. Для этого подходят нереконструированные здания под защитой ЮНЕСКО, которые требуют ремонта и больших вложений.
- туристическая недвижимость
Здания со старыми апартаментами, которые можно реновировать и перевести в формат апарт-отеля или снести и на их месте построить новый отель. Такая недвижимость находится в зоне с развитой туристической инфраструктурой — набережной, ресторанами, новой гаванью для лайнеров.
Кейс: старое здание налогового департамента (Tax Department)
Расположение: исторический центр Ларнаки
Площадь: 3 000 м²
Стоимость: 4 500 000 €
Здание прошло реновацию под ключ, уже с мебелью. Есть компания-арендатор на 5 лет. Ремонт будет делаться под неё.
Пафос
В 2017 году Пафос был выбран культурной столицы Европы. Евросоюз реконструировал основную часть Старого города: появились новые рестораны и магазины, улочки выглядят по-европейски уютно. Благодаря этому в городе востребованы бутик-отели и апарт-отели, которые приносят 10-11% ROI. Даже во время локдауна отели с номерами по 30 € были загружены.
Мы специалисты в таких сити-отелях. Посоветуем, какое здание лучше выбрать под гостиничный бизнес, можем взять отель в управление и генерировать от 5% до 10% дохода.
Кейс: инновационный хаб RIO
Расположение: Democracy Avenue, ворота города
Площадь: 12 000 м²
Стоимость проекта разбита на несколько лотов. Сумма входа в проект — от 1 000 000 €. Планируется привлечение ограниченного количества инвесторов.
Можно использовать кредитное плечо: 2 банка на Кипре готовы выдать кредит 50-70% от стоимости проекта под 2,39-3,5% годовых.
RIO в дальнейшем будет связан экосистемой с другими кипрскими и европейскими хабами, включая хаб Wall Street в Лимассоле. Подробнее об инновационных хабах вы можете почитать здесь.
У нас есть список IT компаний, готовых арендовать офисы в RIO — команды из Лимассола и Пафоса, бизнесы, которые переезжают из России, Беларуси и Северной Европы.
Управление объектом берём на себя. Подготовленная команда будет сдавать недвижимость в аренду, заниматься сервисами и техническими моментами, создавать коммуникативную надстройку для взаимодействия разных бизнесов.
Краткий чек-лист по инновационным хабам
Инвестиции в недвижимость бывают высокомаржинальными, если мы говорим о Distress Property — полуразрушенных зданиях в исторической части городов, которые можно реновировать и использовать для офисных пространств и гостиничного бизнеса.
Способы инвестировать в Distress Property:
- зайти на самом раннем этапе и выйти с ROI 30-70%;
- купить готовый проект и получать постоянный доход от арендаторов 5-11% годовых.
На Кипре такая недвижимость востребована:
- в последние несколько лет на остров переезжает много IT и креативных компаний, которых привлекает низкий корпоративный налог 12,5%, льготный режим IP-box с налогом на прибыль 2,5%, английское право и нахождение в Евросоюзе;
- Кипр остаётся очень популярным местом для туристов со всего мира.
Эти факторы позволяют использовать Distress Property в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе для получения высокой прибыли.
