Distressed Property на Кипре: стоит ли покупать вторичную недвижимость под реновацию?

Инвестиции в недвижимость очень консервативны, но при желании можно найти активы с высокой доходностью. Объекты Distressed Property или, проще говоря, вторичная недвижимость под ремонт подходит инвесторам, которым нужна быстрая оборачиваемость денежных средств c ROI до 70%, и тем, кто предпочитает арендный бизнес с постоянным доходом 5-11% годовых.

Что такое Distressed Property?

Distressed Property переводится с английского как проблемная собственность или бедственное имущество, впрочем, бедственным оно не является — это просто вторичная недвижимость, которая находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте. Обычно это частично разрушенные здания в историческом центре любого крупного города. Именно расположение делает такие объекты привлекательными для инвестирования.

На Кипре тоже есть множество объектов Distressed Property, чаще всего их можно встретить в Старом городе Пафоса, Лимассола, Ларнаки. Сегодня это самая «горячая» недвижимость на острове с окупаемостью инвестиций до 70%.

Обусловлено это тем, что на остров с каждым годом релоцируется все больше компаний и фриланс-специалистов, которые нуждаются как в жилых апартаментах, так и в офисных помещениях или инновационных хабах. Наиболее удобное и востребованное расположение — исторический центр города, который, кстати, чаще всего является и туристической зоной, поэтому эту аудиторию клиентов также нужно учитывать.

Получайте самую актуальную информацию на e-mail

Подпишитесь на нашу email-рассылку и получайте на почту письма с самой свежей информацией о бизнесе, инвестициях и жизни на Кипре.

Подписаться

Я ознакомлен(а) и принимаю условия Соглашения об использовании

Типы инвестиций во вторичную недвижимость, нуждающуюся в ремонте

Есть 2 основных способа инвестировать в Distressed Property — флиппинг с последующей продажей и флиппинг с арендой.

№ 1 Флиппинг + продажа

В этом случае происходит быстрый вход и выход из инвестиций, который заключается в том, что вы покупаете недвижимость в запущенном состоянии, реновируете ее и перепродаете по завышенной цене.

Инвестиции происходят на этапе разваленного здания с использованием реновационной концепции. Вы вкладываете деньги в технико-экономическое обоснование (feasibility), исследования, разработку проекта, получение разрешений для реновации недвижимости и в саму реновацию — стены, материалы, мебель.

Срок инвестиции в данном случае зависит только от скорости проведения реновационных работ. Когда ремонтные работы закончены, вы можете сразу продать объект как готовую бизнес-модель.

Прибыльность — от 30% до 70%. Зависит от порога входа, стоимости реновации и цены недвижимости к моменту продажи.

№ 2 Флиппинг + аренда

При данном случае вы точно так же покупаете запущенную вторичную недвижимость и реновируете ее, однако также разрабатываете операционную модель, прибегаете к услугам управляющей компании, которая ищет арендаторов. Со временем вокруг здания развивается инфраструктура, появляются надежные долгосрочные арендаторы, бизнес приобретает популярность и постоянную аудиторию, а также стабильный денежный поток. За это время вырастает цена  за м², а ROI достигает от 9-12%годовых.

При такой бизнес-модели вы, как инвестор, с первого дня функционирования уже готового бизнеса получаете постоянный доход от арендаторов. 

Прибыль — от 5% до 11% годовых. Зависит от месторасположения и типа здания, его стоимости, спроса на аренду.

Как использовать реновированную недвижимость на Кипре

Существует несколько вариантов, как можно использовать недвижимость для флиппинга на острове. В основном назначение того или иного реновированного здания зависит от месторасположения — а именно города и локации в городе.

Наиболее востребованы и рентабельны здания в таких городах как Лимассол, Пафос и курортной Ларнаке. Расположение инвесторы обычно выбирают около исторического центра, бизнес-центра и туристических районов ввиду спроса со стороны сотрудников релоцированных компаний и приезжих туристов.

Таким образом, выделяются 2 основных направления — туристическое и офисное.

Недвижимость для туристического бизнеса

Средиземноморский климат, чистейшие пляжи и богатое историческое наследие притягивают на остров туристов со всего мира. 

Можно создавать апарт-отели, лофт-отели, бутик-отели. 

Оптимальные регионы — Пафос и Ларнака.

Здания для офисов

После выхода Великобритании из Европейского Союза многие компании релоцируют свои офисы. Одна из очевидных локаций для переезда — Кипр, который входит в Евросоюз. Здесь английское право, низкий корпоративный налог 12,5% и сверхльготный режим IP-box с налогом на прибыль всего от 2,5% для IT-компаний.

Для офисного направления можно делать лофтовые пространства и офисы.

Оптимальный регион — Лимассол, который является деловым центром острова.

Особенности кипрской недвижимости Distressed Property

На Кипре крайне мало подобных активов, поэтому вам в случае интереса к реновации недвижимого имущества долго выбирать не получится. Некоторые проекты уходят за неделю, поэтому принимать решение придется быстро.

Чтобы не пропустить интересные варианты, инвестору желательно быть самому на острове или иметь тут представителя, который сможет всё посмотреть, быстро принять решение и инвестировать в подходящее здание. Для этого нужно участвовать в торгах, если это банковская залоговая недвижимость, или выкупить здание у собственника, как только он решит его продать.

Недвижимость на вторичном рынке на Кипре представляет значительный потенциал для инвесторов, особенно в контексте сегодняшнего рынка недвижимости. Приобретение такой недвижимости может быть выгодным вариантом, так как ее цена обычно ниже рыночной стоимости, а возможности для роста и улучшения имущества огромны.

Когда дело доходит до выбора места и региона для покупки Distressed Property на Кипре, есть несколько ключевых областей, которые следует рассмотреть:

• Лимассол. Этот город является одним из самых популярных регионов для инвестиций в недвижимость на Кипре. Он предлагает разнообразие объектов различного типа и ценового диапазона. Лимассол также известен своими туристическими достопримечательностями, развитой инфраструктурой и доступом к пляжам.
• Никосия. Столица Кипра предлагает различные возможности для инвесторов. Здесь можно найти как коммерческие, так и жилые объекты. Никосия является культурным и экономическим центром острова, и в ней есть множество исторических и культурных достопримечательностей.
• Пафос. Этот регион привлекает туристов своими пляжами, археологическими объектами и красивыми пейзажами. Инвестиции во вторичную недвижимость в Пафосе могут предложить потенциал для арендного бизнеса и туристических услуг.
• Айя-Напа. Популярное курортное место с прекрасными пляжами и активной ночной жизнью. Здесь инвесторы могут обратить внимание на Distressed Property, которая может использоваться для размещения туристов и получения высокой доходности от аренды.
• Ларнака. Этот регион предлагает различные объекты недвижимости по привлекательным ценам. Ларнака имеет развитую инфраструктуру, а также близость к аэропорту, что делает город привлекательным для инвестиций.

Рассмотрим некоторые регионы подробнее.

Ларнака

В Ларнаке, как пример таких объектов, присутствуют небольшие здания, которые можно реновировать в лофты. Подобные помещения охотно разбираются IT-бизнесом и креативными компаниями.

Также ввиду курортной зоны здесь востребованы бутик-отели и лофт-отели. Такая недвижимость популярна среди туристов, потому что находится близко к ресторанам и набережной.

Ларнака может похвастаться большим предложением 4 и 5-звёздочных гостиниц, но вот отелей среднего и бюджетного сегмента крайне мало, что делает данное направление востребованным и выгодным для инвестиций.

В Ларнаке много нереконструированных зданий под защитой ЮНЕСКО, которые требуют ремонта и больших вложений. Именно такие объекты могут быть интересны для инвестиций в Distressed Property.

Также наличествует множество старых зданий с зоне с развитой инфраструктурой — рядом  с набережной, ресторанами и новой гаванью для лайнеров. В них множество довольно запущенных апартаментов, которые можно реновировать и перевести в формат апарт-отеля, или снести и на их месте построить новый отель. 

Лимассол

Лимассол как бизнес-центр Кипра является городом номер один, в который релоцируются бизнесмены и сотрудники переехавших компаний, фрилансеры и независимые IT-специалисты.

Каждая компания нуждается в офисных помещениях для работы своих кадров. Поэтому офисные здания, инновационные хабы и лофтовые зоны крайне востребованы. Особенно спрос высок на офисы класса А, которых пока в локации дефицит.

Пафос

В 2017 году Пафос был выбран культурной столицы Европы. Евросоюз реконструировал основную часть Старого города: появились новые рестораны и магазины, улочки выглядят по-европейски уютно. Благодаря этому в городе востребованы бутик-отели и апарт-отели, которые приносят 10-11% ROI. Даже во время локдауна отели с номерами по 30 € в сутки были полностью загружены.

Также Пафос развивается и как второй бизнес-центр. Город более спокоен, нежели Лимассол, что становится привлекательным для множества релоцировавшихся специалистов. Поэтому помимо гостиничного бизнеса здесь стало востребованным и создание бизнес-помещений, офисов, хабов.

Апартаменты для сдачу в аренду здесь также не теряют в популярности, ведь весь Старый город Пафос внесен в Список наследия ЮНЕСКО, здесь много гробниц и раскопок, богатая история и самые красивые закаты на Кипре. Все это привлекает людей жить в этом городе, работать здесь и отдыхать.

Подробнее о Distressed Property на Кипре вы можете из нашего видео:

Почему выгодно покупать вторичную недвижимость под ремонт?

Инвестиции в недвижимость в затруднительном положении (Distressed Property) могут предоставить инвесторам несколько значительных преимуществ, например, таких как:

• Сниженная стоимость.

Distressed Property обычно продаётся по стоимости значительно ниже рыночной. Это может быть вызвано различными факторами, такими как финансовые трудности предыдущего владельца, исполнительные процессы или банкротство. Инвесторы имеют возможность приобрести недвижимость по привлекательной цене, что позволяет им получить высокую степень рентабельности в долгосрочной перспективе.

• Потенциал для добавления стоимости.

Недвижимость на вторичном рынке обычно требует восстановления или реконструкции, чтобы вернуть ее в пригодное для использования состояние. Это предоставляет инвесторам возможность добавить стоимость объекту путем проведения ремонтных или улучшительных работ. После завершения работ и повышения качества объекта его рыночная стоимость может значительно возрасти, что приведет к увеличению инвестиционной прибыли.

• Разнообразие возможностей.

Distressed Property может представлять собой различные типы недвижимости, включая жилую и коммерческую. Это дает инвесторам возможность выбирать объекты, которые соответствуют их инвестиционным целям и стратегиям. Более того, такие объекты могут быть расположены в разных городах или регионах, предоставляя диверсификацию портфеля недвижимости.

• Возможность долгосрочного роста стоимости.

При успешном восстановлении и повышении стоимости недвижимости, нуждеющейся в реновации, инвесторы могут ожидать долгосрочного роста стоимости своих инвестиций. Это особенно актуально для объектов, расположенных в популярных и развивающихся регионах, где спрос будет продолжать расти.

• Диверсификация портфеля.

Разнообразие типов недвижимости и расположение объектов позволяют инвесторам снизить риски и увеличить потенциальную прибыль от различных источников.

Однако следует помнить, что инвестиции в Distressed Property также несут определенные риски, такие как юридические проблемы, сложности в процессе восстановления или непредвиденные затраты. Поэтому важно провести тщательный анализ, получить профессиональную консультацию и принять информированные решения перед вложением средств в бедственную недвижимость.

Что нужно знать инвестору перед инвестицией в недвижимость под реновацию?

Перед тем, как инвестировать в недвижимость на вторичном рынке, вам следует учесть несколько важных аспектов:

Проведите тщательный анализ и исследование, изучите специфические особенности выбранной вами Distressed Property. Это включает изучение рыночной цены, состояния объекта, потенциала для добавления стоимости и возможных рисков.

Необходим юридический анализ, поскольку приобретение такое недвижимости может быть связано с юридическими сложностями. Изучите правовой статус объекта, проверьте наличие обременений, юридические проблемы или исполнительные процессы. Консультация с опытными юристами и специалистами в области недвижимости может быть необходима для минимизации рисков.

Разработайте финансовый план, который включает оценку всех затрат, связанных с приобретением и восстановлением вторичной недвижимости. Это включает стоимость покупки, ремонтные работы, управление и поддержку объекта, налоги и другие расходы.

Оцените потенциал добавления стоимости. Это может включать проведение ремонтных или улучшительных работ, улучшение качества или перепланировку помещений. Инвесторам необходимо реалистично оценить затраты и ожидаемую прибыль от таких мероприятий.

Изучите региональные и макроэкономические факторы, которые могут влиять на рынок недвижимости и потенциальную стоимость объекта. Это включает изучение перспектив развития региона, инфраструктуры, спроса на недвижимость и финансового состояния рынка.

Примите во внимание вопросы управления и аренды недвижимостью. Оцените возможность сдачи объекта в аренду, рентабельность инвестиции, стабильность арендного рынка в регионе и потенциальную доходность от аренды.

Осознайте, что инвестиции в Distressed Property несут определенные риски. Это может включать юридические проблемы, непредвиденные затраты на восстановление, нестабильность рынка или сложности с арендаторами. Будьте готовы к таким рискам и разработайте стратегию их минимизации.

В целом, инвестиции в Distressed Property часто привлекательны для инвесторов, поскольку предоставляют возможность приобрести объекты по сниженной стоимости и добавить стоимость через реконструкцию или улучшения.

Таким образом, вторичная недвижимость Кипра может быть предпочтена первичной, хотя объекты Distressed Property расходятся очень быстро. Подобные инвестиции могут быть вполне маржинальны при правильно построенной операционной модели.

А вы знали, что город Пафос считается одним из лучших городов для жизни на Кипре? Но в чем его особенность и отличия? Посмотрите в нашей статье-обзоре о Пафосе на лучшие места и пляжи этого древнего города, где отдохнуть взрослым и детям, а также в каком районе лучше жить и что выбрать для покупки и инвестиций — виллу или квартиру.

Также обратите внимание на лучшие 14 объектов первичной недвижимости на Кипре, ведь это не просто жилища, это еще и инвестиции, а также прямой и быстрый путь к получению европейского ПМЖ. Купив квартиру на Кипре и переехав, вы получаете уверенность в безопасности (остров на 5 месте по уровне безопасности в мире), высокое качество жизни, прекрасный климат, чистую экологию и возможность путешествовать по странам мира без визы.

SPM — ваш самый ценный контакт на Кипре.

Скачать чек-лист в PDF